香港公正行 渗水调查及物业检验专家 │验楼

渗水调查及物业检验专家
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1. 物业单位出现渗水怎么办?

答: 一般情况下业主或租户可考虑:

     1) 自行安排或通知物业管理处进行初步检查。

     2) 向屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处求助。

     3) 委托独立第三方公正行进行渗水调查。

 

2. 常见的渗水成因为何?

答: 楼上、毗邻或本身单位的排水管漏水。

      楼上、毗邻或本身单位的供水管漏水。

      楼板防水层或浴缸封边残损。

      污水或雨水经由天台/外墙渗入。

 

3. 什么是渗水调查?

答: 渗水调查是利用综合及科学方法以确定渗水徵状及程度,追查渗水成因及源头。

 

4. 什么是渗水调查专家?

答: 渗水调查专家是指精通各种专业渗水检验及调查技术/方法的专业人士。

      渗水调查专家可曾被专业学会邀请出席专家会议或曾被法庭接纳为专家证人

 

5. 什么是法庭专家报告?

答: 由曾被法庭接纳为专家证人负责调查后签发的渗水检验报告称为法庭专家报告。

 

6. 委托独立的公正行进行渗水调查有什么好处?

答: 有别于一般的装修公司、顾问工程公司、防水公司、工程监督/验楼公司,渗水

      调查由专家(法庭专家证人)负责调查,并采用先进及全面的检验及分析技术。

 

7. 如何选择合适的公正行进行渗水调查?

答: 委托独立第三方公正行进行渗水调查前,必须先确定以下6点:

      (1) 专家曾被法庭接纳为专家证人,并提供法庭案件编号以供参考。

      (2) 专家负责调查。

      (3) 采用先进及全面的检验及分析技术。

      (4) 调查资料由专家分析、审核及签发专家报告。

      (5) 专家报告必须列明负责调查的专家姓名及资历,并附专家声明。

      (6) 专家必须可安排出庭作证。

 

8. 为什么渗水必须找出成因及源头?

 

 

 

答: 找出渗水成因及源头才能找出正确的维修方法,彻底解决渗水问题。

    

      成因及源头是确定渗水相关责任的重要依据。

 

 

 

9. 为什么渗水问题往往难于解决?

 

 

 

答: 渗水徵状,成因及源头往往是不明显,隐藏,不易触及或未知的。

    

      未能找出渗水成因及源头时,渗水问题便难于彻底解决。

 

 

 

10. 渗水调查有什么方法?

 

答: 渗水调查的范围可包括以下30种检验及分析方法(包括主要方法20种及辅助方法10种):

      (1) 历程分析法 Case History Analysis (CHA) Survey

      (2) 图则分析法 Building Plan Analysis (BPA) Survey

      (3) 雨量分析法 Rainfall Analysis (RFA) Survey

      (4) 目视勘察法 Professional Visual Inspection (PVI) Survey

      (5) 徵状分析法 Seepage Symptoms Analysis (SSA) Survey

      (6) 流量表测试法 Flow Meter Test (FMT) Survey

      (7) 反向压力测试法 Reverse Pressure Test (RPT) Survey

      (8) 水管压力测试法 Pipe Pressure Test (PPT) Survey

      (9) 蓄水测试法 Water Pond Test (WPT) Survey

      (10) 喷水测试法 Water Spray Test (WST) Survey

      (11) 色水测试法 Colour Water Test (CWT) Survey

      (12) 萤光色水测试法 Fluorescent Dye Test (FDT) Survey

      (13) 开凿测试法 Open Up Test (OUT) Survey

      (14) 导电感应检测法 Electrical Conductivity Sensing (ECS) Survey

      (15) 水样本分析法 Water Sample Analysis (WSA) Survey

      (16) 紫外线鉴定法 Ultraviolet Identification (UVI) Survey

      (17) 红外线扫描法 Infrared Scan (IRS) Survey

      (18) 微波扫描法 Microwave Scan (MWS) Survey

      (19) 水路分析法 Water Path Analysis (WPA) Survey

      (20) 渗源分析法 Leakage Source Analysis (LSA) Survey

      (21) 雷达扫描法 Radar Scan (RDS) Survey

      (22) 电磁波检测法 Electromagnetic Wave (EMW) Survey

      (23) 地台平水检验法 Floor Level Inclination (FLI) Survey

      (24) 听漏检测法 Leak Noise Detection (LND) Survey

      (25) 水管连续性测试法 Pipe Continuous Test (PCT) Survey

      (26) 内窥镜检验法 Video Borescope (VBS) Survey

      (27) 定点湿度监测法 Fixed Point Monitoring (FPM) Survey

      (28) 露点监测法 Dew Point Monitoring (DPM) Survey

      (29) 水管压力监测法 Pipe Pressure Monitoring (PPM) Survey

      (30) 超声波检测法 Ultrasound Detection (USD) Survey

      渗水调查方法必须按每个渗水个案的具体及现场情况而决定

 

11. 向屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处求助时,什么情况下渗水个案不会受理?

答: 渗水位置的湿度少于35度(即可能轻微或间歇性渗水)或怀疑渗水问题是自身单位引致。

 

12. 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处受理渗水个案,将进行什么测试?

答: 色水测试,蓄水测试,反向压力测试(怀疑供水管渗漏导致滴水)及湿度监测。

 

13. 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处的调查需时多久?

答: 根据官方过去资料,一般个案调查需时由数月至数年不等长个案可达十多年。

 

14. 什么情况下,屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处将终止调查?

答: 若调查期间,渗水情况轻微或有明显的改善,又或调查结果未能找出源头。 

 

15. 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处如证实渗水源头后如何跟进?

答: 联合办事处将向渗水有关人士发出妨扰事故通知,规定在通知指明的期限内减除妨扰。

       妨扰事故通知不会涉及具体维修方法及民事赔偿。

       一般情况下,联合办事处的渗水调查报告是不能用于民事诉讼。

 

16. 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处未能找出渗水源头,怎么办?

答: 委托独立第三方公正行进行更全面及更专业的渗水调查,包括利用综合法(CIA)的

     先进检验仪器及分析技术。

 

17. 如未能进入楼上单位或毗邻单位进行渗水调查,怎么办?

: 利用综合法(CIA)的先进检验仪器及分析技术,包括高清红外线扫描、微波扫描、

      水样本分析等科学鉴证方法于受渗水影响单位追查渗水源头。

 

18. 公正行的专家报告有什么用途?

答: 专家报告可应用于双方透过协商、谈判、调解、仲裁及诉讼等方式解决渗水争议。

 

19. 那些香港法庭可处理涉及渗水争议的民事案件?

答: 小额钱债审裁处、区域法院、高等法院、土地审裁处。

 

20. 是否所有渗水争议必须透过法庭诉讼解决?

答: 公正行的专家报告可协助厘清事实与真相,因果关系,提供证据,提供专家

      意透过公正行专家报告,绝大部份渗水争议已可透过协商、谈判、调解、

      仲裁方式解决。一般情况下,法庭诉讼应是解决渗水争议的最后方法。公正行

      的专家报告可应用于法庭诉讼的专家举证,向法庭申请手令、禁制令及民事索偿。

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