香港公正行 滲水調查及物業檢驗專家︱驗樓︱漏水︱滲水︱裝修︱賠償

滲水調查及物業檢驗專家 
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問: 什麼是公正行?

答: 公正行是專指專門只從事調查/檢驗/評估的獨立第三方公司。

     公正行有很多種, 各種都有不同的專業範疇, 例如保險理賠。

     公正行一直在保險界及法律界具傳統及廣泛的獨立及專業認受性

     真正的公正行是絕不提供任何顧問工程強制驗樓維修工程服務。

     提防「顧問工程」及「強制驗樓」公司自稱公正行及劣質仿冒或假冒。

 

問: 什麼是香港公正行?

答: 香港公正行是專門只從事物業檢驗服務的獨立第三方公司

 

問: 香港公正行與顧問工程公司或驗樓公司有什麼分別?

答: 有別於顧問工程或驗樓公司, 香港公正行的專家報告具專業及法律效力。

 

問: 如果委託顧問工程公司或驗樓公司會有什麼重大風險?

答: 根據區域法院案例 DCCJ213/2017, 法庭基於角色及利益衝突而拒絕接納報告及證供。

      法庭案例顯示有顧問工程公司仿冒及冒充獨立第三方的公正行提供劣質服務及報告

 

問: 如何選擇優質而可靠的公正行?

答: 建議多查閱公正行的法庭案例的判案書 (Judgement) 詳細了解法庭評價及謹慎選擇。

 

問: 為什麼必需選擇優質而可靠的公正行?

答: 優質而可靠的公正行可更有效協助法庭審批樓宇滲水的強制維修命令及賠償命令申請

 

問: 物業檢驗是指什麼?

答: 滲水調查、結構勘測、裝修檢驗、新樓驗收、損害評估。

 

問: 香港公正行團隊的專業資格為何?

答: 本行的專業範疇涉及屋宇物業與房屋設施, 專業資格包括:

     1) 資深香港註冊 (持牌) 工程師 (總工程師及高級工程師)

     2) 香港工程師學會會員

     3) 英國特許工程師 

     4) 屋宇署適任技術人員 (項目工程師)

     5) 職業訓練局 香港專業教育學院 樓宇診斷及檢驗專業證書

 

問: 什麼是香港註冊工程師?

答: 根據香港法例第409章工程師註冊條例註冊的香港法定專業資格

 

問: 建築師、測量師、工程師一般有什麼主要分別?

答: 樓宇物業的建造過程中,建築師負責樓宇圖則設計。

      測量師負責樓宇成本估算,工程師負責樓宇施工建造。

      工程師亦負責樓宇建築結構及各種建築物料的測試。

 

問: 香港公正行的認受性如何?

答: 參考公司案例、公司新聞及媒體報導可顯示其認受性。

                     

問: 香港公正行的公信力來源為何?

答: 香港公正行的公信力源於其獨立性、專業性及認受性。

 

問: 物業單位出現滲水問題怎麼辦?

答: 一般情況下業主或租戶可考慮:

     1) 自行安排或通知物業管理處進行初步檢查。

     2) 向屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處求助。

     3) 委託獨立第三方公正行進行滲水調查。

 

問: 物業單位出現滲水問題是誰人的責任?

答: 一般情況下物業單位出現滲水問題是引致滲水成因所屬源頭的業主責任

      如引致滲水成因所屬源頭是某私用部份, 則該私用部份的業主負責

      如引致滲水成因所屬源頭是公用部份, 則業主立案法團/物業管理公司負責

 

問: 如何界定私用部份及公用部份? 

答: 一般情況下可查核政府土地註冊處的註冊業權圖則及屋苑/大廈公契

     由於物業管理公司負責執行公契的一般管理, 故可向物業管理公司查詢。

 

問: 常見的樓宇滲水成因為何?

答: 樓上、毗鄰或本身單位的排水管漏水。

      樓上、毗鄰或本身單位的供水管漏水。

      樓板防水層或浴缸封邊殘損。

      污水或雨水經由天台/外牆滲入。

 

問: 樓宇滲水檢驗可分為多少種類?

答: 樓宇滲水檢驗分為4種類,包括滲水勘察、滲水測試、滲水調查、滲水失效分析

 

問: 什麼是滲水調查?

答: 滲水調查是利用綜合及科學方法以確定滲水徵狀及程度,追查滲水成因及源頭。

 

問: 什麼是滲水調查專家?

答: 滲水調查專家是指精通各種專業滲水檢驗及調查技術/方法的專業人士。

      滲水調查專家可曾被專業學會邀請出席專家會議或曾被法庭接納為專家證人

 

問: 什麼是法庭專家報告?

答: 由曾被法庭接納為專家證人負責調查後簽發的滲水檢驗報告稱為法庭專家報告。

 

問: 如何查核是否曾被法庭接納為專家證人法庭經驗及法庭評價?

答: 香港司法機構的法律參考資料系統內輸入專家姓名即可查核資料。

      香港司法機構的法律參考資料系統的搜索表: 按此搜索連結

      專家證人的法庭經驗及法庭評價是在香港普通法下極為重要的參考資料

 

問: 委託獨立的公正行進行滲水調查有什麼好處?

答: 有別於一般的顧問工程公司、裝修公司防水公司、工程監督/驗樓公司,滲水

      調查由專家(法庭專家證人)負責調查,並採用先進及全面的檢驗及分析技術。

      獨立公正行的滲水調查及專家報告具專業及法律效力

 

問: 如何選擇合適的公正行進行滲水調查?

答: 委託獨立第三方公正行進行滲水調查前,必須先確定以下6點:

      (1) 專家曾被法庭接納為專家證人,並提供法庭案件編號以供參考。

      (2) 專家負責調查。

      (3) 採用先進及全面的檢驗及分析技術。

      (4) 調查資料由專家分析、審核及簽發專家報告。

      (5) 專家報告必須列明負責調查的專家姓名及資歷,並附專家聲明。

      (6) 專家必須可安排出庭作證。

 

問: 顧問工程公司及強制驗樓公司經常出現的問題是什麼?

答: (1) 提供顧問工程及強制驗樓維修服務構成角色及利益衝突

      (2) 專家證人沒有香港註冊的法定專業資格例如香港註冊工程師

      (3) 法庭專家證人資歷及經驗不足

      (4) 使用完全不符合屋宇署規格的紅外線掃描儀器

      (5) 錯誤地使用紅外線掃描方法檢查隱藏食水喉是否出現滲漏

      (6) 使用完全不合規格標準的紅外線影像與對照相片的合成圖片。

      (7) 沒有採用較先進及準確的微波掃描儀器 (符合屋宇署規格)。

      (8) 沒有按滲水聯合辨事處程序的色水測試所需時間及進行覆檢

      (9) 報告極為簡單欠缺相片欠缺科學理據支持及欠缺全面評估。 

 

問: 屋宇署要求樓宇滲水調查及測試服務的紅外線掃描儀器規格為何? 

答: 根據屋宇署滲水調查及測試顧問服務程序,紅外線掃描儀器必須符合屋宇署要求超過

      10萬像素 (100,000 pixels) 的紅外線解像度的規格標準。香港公正行採用12萬像素及 

      完全符合屋宇署規格標準的紅外線掃描儀器

 

問: 什麼是紅外線影像與對照相片的合成圖片?  

 答: 正確的紅外線掃描規格是紅外線影像與對照相片必須要完全分開

      不符合規格的紅外線掃描儀器會將兩者重疊及合成圖片。

      合成圖片會令兩者的影像互相重疊令影像數據含糊及不完整

      重疊及合成圖片是無法進行對照分析,完全不符合規格標準。 

         

問: 為什麼微波掃描是較先進及準確的樓宇漏水檢測儀器? 

答: 微波掃描可深入檢測天花樓板或牆身結構內30毫米、70毫米及110毫米不同深度的

      滲水分佈,利用斷層分析的方法有效查找滲水的水路及源頭。微波掃描是目前香港

      公認最先進及準確可靠的非破壞性樓宇漏水檢測科技儀器。

 

問: 按滲水聯合辦事處程序的色水測試所需時間及覆檢時間為何?  

答: 根據滲水聯合辦事處程序,色水測試所需時間不少於1小時。

      色水測試當日後15日至40日內進行覆檢。

 

問: 為什麼滲水必須找出成因及源頭?

 

答: 找出滲水成因及源頭才能找出正確的維修方法,徹底解決滲水問題。

    

      成因及源頭是確定滲水相關責任的重要依據。

 

 

 

問: 為什麼滲水問題往往難於解決?

 

答: 滲水徵狀,成因及源頭往往是不明顯,隱藏,不易觸及或未知的。

    

      未能找出滲水成因及源頭時,滲水問題便難於徹底解決。

 

 

 

問: 滲水調查有什麼方法?

 

答: 滲水調查的範圍可包括以下30種檢驗及分析方法(包括主要方法20種及輔助方法10種):

      (1) 歷程分析法 Case History Analysis (CHA) Survey

      (2) 圖則分析法 Building Plan Analysis (BPA) Survey

      (3) 雨量分析法 Rainfall Analysis (RFA) Survey

      (4) 目視勘察法 Professional Visual Inspection (PVI) Survey

      (5) 徵狀分析法 Seepage Symptoms Analysis (SSA) Survey

      (6) 流量錶測試法 Flow Meter Test (FMT) Survey

      (7) 反向壓力測試法 Reverse Pressure Test (RPT) Survey

      (8) 水管壓力測試法 Pipe Pressure Test (PPT) Survey

      (9) 蓄水測試法 Water Pond Test (WPT) Survey

      (10) 噴水測試法 Water Spray Test (WST) Survey

      (11) 色水測試法 Colour Water Test (CWT) Survey

      (12) 螢光色水測試法 Fluorescent Dye Test (FDT) Survey

      (13) 開鑿測試法 Open Up Test (OUT) Survey

      (14) 導電感應檢測法 Electrical Conductivity Sensing (ECS) Survey

      (15) 水樣本分析法 Water Sample Analysis (WSA) Survey

      (16) 紫外線鑑定法 Ultraviolet Identification (UVI) Survey

      (17) 紅外線掃描法 Infrared Scan (IRS) Survey

      (18) 微波掃描法 Microwave Scan (MWS) Survey

      (19) 水路分析法 Water Path Analysis (WPA) Survey

      (20) 滲源分析法 Leakage Source Analysis (LSA) Survey

      (21) 雷達掃描法 Radar Scan (RDS) Survey

      (22) 電磁波檢測法 Electromagnetic Wave (EMW) Survey

      (23) 地台平水檢驗法 Floor Level Inclination (FLI) Survey

      (24) 聽漏檢測法 Leak Noise Detection (LND) Survey

      (25) 水管連續性測試法 Pipe Continuous Test (PCT) Survey

      (26) 內窺鏡檢驗法 Video Borescope (VBS) Survey

      (27) 定點濕度監測法 Fixed Point Monitoring (FPM) Survey

      (28) 露點監測法 Dew Point Monitoring (DPM) Survey

      (29) 水管壓力監測法 Pipe Pressure Monitoring (PPM) Survey

      (30) 超聲波檢測法 Ultrasound Detection (USD) Survey

      滲水調查方法必須按每個滲水個案的具體及現場情況而決定

  

問: 樓宇滲水的分析可分為多少種類?

答: 樓宇滲水的分析可分為3種類,包括滲源分析、水路分析、徵狀分析

 

問: 如何向屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處的投訴樓宇滲水

答: 懷疑受樓宇滲水滋擾人士可致電政府熱線1823 轉介滲水投訴予聯合辦事處

 

問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處的滲水調查程序為何? 

答: 滲水聯合辦事處的滲水調查程序可分為3個階段:

      (1) 食物環境衛生署到懷疑受樓宇滲水影響的物業單位檢查滲水濕度。

            如無發現明顯漏水或及滲水濕度低於35度, 處方將會終止滲水調查

      (2) 如濕度達35度,食物環境衛生署到懷疑滲水源頭單位進行室內排水管色水測試。

           如證實排水管出現滲漏, 處方將向滲水源頭單位業主發出公眾妨擾事故通知。

      (3) 屋宇署到懷疑源頭單位進行室內防水層色水測試,如懷疑供水管滲漏轉介水務署。

            屋宇署針對特殊複雜個案或考慮採用較先進儀器進行滲水檢測。

            如證實防水層出現滲漏,處方將向滲水源頭單位業主發出公眾妨擾事故通知

            如滲水聯合辦事處未能確定滲水源頭,處方將會終止滲水調查。

 

問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處的滲水測試是不會包括那些部份? 

答: (1) 物業單位的室外部份包括露台、工作平台、平台、天台等。

      (2) 物業單位內未經屋宇署核准的非法僭建部份。

      (3) 大廈所有公用部份, 包括公用喉管、外牆、天井天台、平台、水缸等。

      (4) 因雨水滲漏而引致的樓宇滲水,包括外牆、天井、門窗、雨水管等。

      處方主要處理因污水而引致的公眾妨擾事故,懷疑供水管滲漏則轉介水務署跟進

         

問: 向屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處求助時,什麼情況下滲水個案不會受理?

答: (1) 滲水位置的濕度少於35度 (即可能輕微或間歇性滲水)

      (2) 懷疑滲水問題是由自身物業單位引致。

 

問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處的滲水濕度標準為何?

答: 利用處方統一指定型號及經標定的導電感應濕度測量儀器進行濕度檢測:

      (1)  20度或以下: 正常濕度。

      (2)  21度至34度: 輕微或間歇性滲水。

      (3)  35度或以上: 明顯滲水。

      (4)  80度或以上: 嚴重滲水。

      根據滲水聯合辦事處的樓宇滲水調查程序,處方只調查明顯及嚴重滲水個案

 

問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處統一指定型號的濕度測量儀器是什麼?

答: 滲水聯合辦事處統一指定導電感應濕度測量儀器型號是Surveymaster BLD5365。

      香港公正行一直採用官方滲水聯合辦事處統一指定的濕度測量儀器及濕度標準。

 

問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處受理滲水個案,將進行什麼測試?

答: 色水測試,蓄水測試,反向壓力測試 (懷疑供水管滲漏導致滴水) 及濕度監測。

 

問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處的調查需時多久?

答: 根據官方過去資料,一般個案調查需時由數月至數年不等長個案可達十多年。

 

問: 什麼情況下,屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處將終止調查?

答: 若調查期間,滲水情況輕微或有明顯的改善,又或調查結果未能找出滲水源頭。 

 

問: 為什麼滲水聯合辦事處的滲水調查經常未能確定滲水源頭?

答: (1) 處方主要考慮因污水而引致的公眾妨擾事故,而且不涉及室外與公用部份。 

      (2) 處方主要只採用成功率很低的色水測試方法。

      (3) 處方因業主不合作而未能進行全面色水測試

 

問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處如証實滲水源頭後如何跟進?

答: 聯合辦事處將向滲水有關人士發出妨擾事故通知,規定在通知指明的期限內減除妨擾。

      處方在通知指明的期限後再次覆檢,如滲水妨擾減除將會撤銷有關妨擾事故通知。

      妨擾事故通知是不會涉及任何徹底解決滲水的具體維修方法及任何滲水賠償。

      一般情況下,聯合辦事處的滲水調查報告是不能應用於民事訴訟。

 

問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處未能找出滲水源頭,怎麼辦?

答: 委託獨立第三方公正行進行更全面及更專業的滲水調查,包括利用綜合法(CIA)的

     先進檢驗儀器及分析技術。利用獨立公正行的滲水調查專家報告,以各種民事方式

     解決樓宇滲水問題或爭議

 

問: 如未能進入樓上單位或毗鄰單位進行滲水調查,怎麼辦?

: 利用綜合法(CIA)的先進檢驗儀器及分析技術,包括微波掃描、高清紅外線掃描、

      水樣本分析等科學鑑證方法於受滲水影響單位追查滲水成因及源頭。

 

問: 什麼是樓宇滲水的損害評估 (Damage Assessment)?

: 滲水損害評估是指評估因滲水影響而導致所需及合理的維修方法及維修費用

 

問: 什麼是樓宇滲水的失效分析 (Failure Analysis)?

: 根據香港公正行的6N失效分析原則包括:

      (1) 建築缺陷 (Not Discovered Building Defect)

      (2) 自然老化 (Natural Aging) 

      (3) 正常損耗 (Normal Wear and Tear)

      (4) 疏忽破壞 (Negligent Destruction)

      (5) 蓄意破壞 (Non-accidental & Deliberate Destruction)

      (6) 天然災害 (Natural Disaster & Force Majeure) 

 

問: 法庭常見的樓宇滲水案件一般涉及什麼爭議?

答: 法庭常見的樓宇滲水案件一般涉及兩種爭議。第一種是滲水成因/源頭爭議一般涉及

      樓宇滲水的法律責任。第二種是滲水損害爭議一般涉及樓宇滲水的維修賠償金額。

      滲水成因調查報告是針對滲水成因/源頭。滲水損害評估報告則是針對維修賠償金額。

 

問: 公正行的專家報告有什麼用途?

答: 專家報告可被應用於協助雙方透過各種民事方式解決樓宇滲水問題或滲水爭議包括

      協商、談判、調解、仲裁及訴訟等方式。

 

問: 樓宇漏水可能構成違反什麼香港刑事法?

答: (1) 供水管漏水可違反香港法例第102章: 水務設施條例。

           水務署負責執行水務設施條例。根據條例第28條:

           任何人浪費或濫用供水,或導致或容許供水被浪費或濫用,即屬犯罪。

      (2) 排水管/污水滲漏可違反香港法例第132章: 公眾衛生及市政條例

           食物環境衛生署負責執行公眾衛生及市政條例。根據條例第127條7(a):

           任何人如無合理辯解而沒有遵從妨擾事故命令,或明知而違反該命令,即屬犯罪。

      (3) 危險/欠妥的建築物長期失修漏水可違反香港法例第123章: 建築物條例。

           屋宇署負責執行建築物條例。根據條例第40條(1B)b:

           任何人無合理辯解而沒有遵從根據條例送達他的命令, 即屬犯罪。 

 

問: 樓宇漏水可能構成違反什麼香港民事法?

答: (1) 建築物失修導致漏水可違反香港法例第344章: 建築物管理條例。

      (2) 建築物失修導致漏水可違反大廈公契。

      (3) 香港侵權法: 構成私人妨擾。

      (4) 香港侵權法: 構成疏忽責任。

      (5) 香港合約法: 違反合約責任。

 

問: 建築物管理條例如何規定維持物業的職責?

答: 根據香港法例第344章建築物管理條例第34H條: 維持物業的職責

     (1) 凡擁有建築物任何部分的人,或對建築物任何部分具有獨有管有權的人,或對該

          部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定),雖則該建築物的

          公契並無對人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任,該人亦須維持

          該部分修葺妥善及狀況良好。

     (2) 第(1)款的責任,須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。

 

問: 那些香港法庭可處理涉及樓宇滲水爭議的民事案件?

答: 小額錢債審裁處、區域法院、高等法院、土地審裁處。

 

問: 香港各級法庭處理樓宇滲水案件時一般情況下有何主要分別?

答: (1) 小額錢債審裁處: 只處理因樓宇滲水而導致不超過7.5萬元的損害賠償申請。

      (2) 區域法院: 處理強制維修命令申請; 超過7.5萬至上限3百萬元的損害賠償申請

      (3) 高等法院: 原訟法庭處理強制維修命令申請; 超過3百萬的損害賠償申請。

      (4) 土地審裁處: 處理建築物管理案件的強制命令申請; 無設上限的損害賠償申請

      各級法庭同時可處理因樓宇滲水訴訟而引致的訟費申請 (訟費包括公正行費用)

      由於小額錢債審裁處不容許聘請律師代表訴訟,因此訟費申請不包括律師費用。

 

問: 是否所有滲水爭議必須透過法庭訴訟解決?

答: 公正行的專家報告可協助釐清事實與真相,因果關係,提供證據,提供專家

      意透過公正行專家報告,絕大部份滲水爭議已可透過協商、談判、調解、

      仲裁方式解決。一般情況下,法庭訴訟應是解決滲水爭議的最後選擇方案。

      公正行的專家報告可應用於法庭訴訟的專家舉證,向法庭申請手令、強制令及

      民事索償。本行建議採取或進行任何法律行動或訴訟前應自行充分咨詢法律意見

 

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