香港公正行 渗水调查及物业检验专家 │验楼│漏水│渗水

渗水调查及物业检验专家
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问: 什么是公正行?

答: 公正行是专指专门只从事调查/检验/评估的独立第三方公司。

     公正行有很多种, 各种都有不同的专业范畴, 例如保险理赔。

     公正行一直在保险界及法律界具传统及广泛的独立及专业认受性

     真正的公正行是绝不提供任何顾问工程强制验楼维修工程服务。

     提防「顾问工程」及「强制验楼」公司自称公正行及劣质仿冒或假冒。

 

问: 什么是香港公正行?

答: 香港公正行是专门只从事物业检验服务的独立第三方公司

 

问: 香港公正行与顾问工程公司或验楼公司有什么分别?

答: 有别于顾问工程或验楼公司, 香港公正行的专家报告具专业及法律效力。

 

问: 如果委托顾问工程公司或验楼公司会有什么重大风险?

答: 根据区域法院案例 DCCJ213/2017, 法庭基于角色及利益冲突而拒绝接纳报告及证供。

      法庭案例显示有顾问工程公司仿冒及冒充独立第三方的公正行提供劣质服务及报告

 

问: 如何选择优质而可靠的公正行?

答: 建议多查阅公正行的法庭案例的判案书 (Judgement) 详细了解法庭评价及谨慎选择。

 

问: 为什么必需选择优质而可靠的公正行?

答: 优质而可靠的公正行可更有效协助法庭审批楼宇渗水的强制维修命令及赔偿命令申请

 

问: 物业检验是指什么?

答: 渗水调查、结构勘测、装修检验、新楼验收、损害评估。

 

问: 香港公正行团队的专业资格为何?

答: 本行的专业范畴涉及屋宇物业与房屋设施, 专业资格包括:

     1) 资深香港注册 (持牌) 工程师 (总工程师及高级工程师)

     2) 香港工程师学会会员

     3) 英国特许工程师 

     4) 屋宇署适任技术人员 (项目工程师)

     5) 职业训练局 香港专业教育学院 楼宇诊断及检验专业证书

 

问: 什么是香港注册工程师?

答: 根据香港法例第409章工程师注册条例注册的香港法定专业资格

 

问: 建筑师、测量师、工程师一般有什么主要分别?

答: 楼宇物业的建造过程中,建筑师负责楼宇图则设计。

      测量师负责楼宇成本估算,工程师负责楼宇施工建造。

      工程师亦负责楼宇建筑结构及各种建筑物料的测试。

 

问: 香港公正行的认受性如何?

答: 参考公司案例、公司新闻及媒体报导可显示其认受性。

                     

问: 香港公正行的公信力来源为何?

答: 香港公正行的公信力源于其独立性、专业性及认受性。

 

问: 物业单位出现渗水问题怎么办?

答: 一般情况下业主或租户可考虑:

     1) 自行安排或通知物业管理处进行初步检查。

     2) 向屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处求助。

     3) 委托独立第三方公正行进行渗水调查。

 

问: 物业单位出现渗水问题是谁人的责任?

答: 一般情况下物业单位出现渗水问题是引致渗水成因所属源头的业主责任

      如引致渗水成因所属源头是某私用部份, 则该私用部份的业主负责

      如引致渗水成因所属源头是公用部份, 则业主立案法团/物业管理公司负责

 

问: 如何界定私用部份及公用部份? 

答: 一般情况下可查核政府土地注册处的注册业权图则及屋苑/大厦公契

     由于物业管理公司负责执行公契的一般管理, 故可向物业管理公司查询。

 

问: 常见的楼宇渗水成因为何?

答: 楼上、毗邻或本身单位的排水管漏水。

      楼上、毗邻或本身单位的供水管漏水。

      楼板防水层或浴缸封边残损。

      污水或雨水经由天台/外墙渗入。

 

问: 楼宇渗水检验可分为多少种类?

答: 楼宇渗水检验分为4种类,包括渗水勘察、渗水测试、渗水调查、渗水失效分析

 

问: 什么是渗水调查?

答: 渗水调查是利用综合及科学方法以确定渗水徵状及程度,追查渗水成因及源头。

 

问: 什么是渗水调查专家?

答: 渗水调查专家是指精通各种专业渗水检验及调查技术/方法的专业人士。

      渗水调查专家可曾被专业学会邀请出席专家会议或曾被法庭接纳为专家证人

 

问: 什么是法庭专家报告?

答: 由曾被法庭接纳为专家证人负责调查后签发的渗水检验报告称为法庭专家报告。

 

问: 如何查核是否曾被法庭接纳为专家证人法庭经验及法庭评价?

答: 香港司法机构的法律参考资料系统内输入专家姓名即可查核资料。

      香港司法机构的法律参考资料系统的搜索表: 按此搜索连结

 

问: 委托独立的公正行进行渗水调查有什么好处?

答: 有别于一般的顾问工程公司、装修公司防水公司、工程监督/验楼公司,渗水

      调查由专家(法庭专家证人)负责调查,并采用先进及全面的检验及分析技术。

      独立公正行的渗水调查及专家报告具专业及法律效力

 

问: 如何选择合适的公正行进行渗水调查?

答: 委托独立第三方公正行进行渗水调查前,必须先确定以下6点:

      (1) 专家曾被法庭接纳为专家证人,并提供法庭案件编号以供参考。

      (2) 专家负责调查。

      (3) 采用先进及全面的检验及分析技术。

      (4) 调查资料由专家分析、审核及签发专家报告。

      (5) 专家报告必须列明负责调查的专家姓名及资历,并附专家声明。

      (6) 专家必须可安排出庭作证。

 

问: 顾问工程公司及强制验楼公司经常出现的问题是什么?

答: (1) 提供顾问工程及强制验楼维修服务构成角色及利益冲突

      (2) 专家证人没有香港注册的法定专业资格例如香港注册工程师

      (3) 法庭专家证人资历及经验不足

      (4) 使用完全不符合屋宇署规格的红外线扫描仪器

      (5) 错误地使用红外线扫描方法检查隐藏食水喉是否出现渗漏

      (6) 使用完全不合规格标准的红外线影像与对照相片的合成图片。

      (7) 没有采用较先进及准确的微波扫描仪器 (符合屋宇署规格)。

      (8) 没有按渗水联合辨事处程序的色水测试所需时间及进行复检

      (9) 报告极为简单欠缺相片欠缺科学理据支持及欠缺全面评估。 

 

问: 屋宇署要求楼宇渗水调查及测试服务的红外线扫描仪器规格为何? 

答: 根据屋宇署渗水调查及测试顾问服务程序,红外线扫描仪器必须符合屋宇署要求超过

      10万像素 (100,000 pixels) 的红外线解像度的规格标准。香港公正行采用12万像素及 

      完全符合屋宇署规格标准的红外线扫描仪器

 

问: 什么是红外线影像与对照相片的合成图片?  

 答: 正确的红外线扫描规格是红外线影像与对照相片必须要完全分开

      不符合规格的红外线扫描仪器会将两者重叠及合成图片。

      合成图片会令两者的影像互相重叠令影像数据含糊及不完整

      重叠及合成图片是无法进行对照分析,完全不符合规格标准。 

         

问: 为什么微波扫描是较先进及准确的楼宇漏水检测仪器? 

答: 微波扫描可深入检测天花楼板或墙身结构内30毫米、70毫米及110毫米不同深度的

      渗水分布,利用断层分析的方法有效查找渗水的水路及源头。微波扫描是目前香港

      公认最先进及准确可靠的非破坏性楼宇漏水检测科技仪器。

 

问: 按渗水联合办事处程序的色水测试所需时间及复检时间为何?  

答: 根据渗水联合办事处程序,色水测试所需时间不少于1小时。

      色水测试当日后15日至40日内进行复检。

 

问: 为什么渗水必须找出成因及源头?

 

答: 找出渗水成因及源头才能找出正确的维修方法,彻底解决渗水问题。

    

      成因及源头是确定渗水相关责任的重要依据。

 

 

 

问: 为什么渗水问题往往难于解决?

 

答: 渗水徵状,成因及源头往往是不明显,隐藏,不易触及或未知的。

    

      未能找出渗水成因及源头时,渗水问题便难于彻底解决。

 

 

 

问: 渗水调查有什么方法?

 

答: 渗水调查的范围可包括以下30种检验及分析方法(包括主要方法20种及辅助方法10种):

      (1) 历程分析法 Case History Analysis (CHA) Survey

      (2) 图则分析法 Building Plan Analysis (BPA) Survey

      (3) 雨量分析法 Rainfall Analysis (RFA) Survey

      (4) 目视勘察法 Professional Visual Inspection (PVI) Survey

      (5) 徵状分析法 Seepage Symptoms Analysis (SSA) Survey

      (6) 流量表测试法 Flow Meter Test (FMT) Survey

      (7) 反向压力测试法 Reverse Pressure Test (RPT) Survey

      (8) 水管压力测试法 Pipe Pressure Test (PPT) Survey

      (9) 蓄水测试法 Water Pond Test (WPT) Survey

      (10) 喷水测试法 Water Spray Test (WST) Survey

      (11) 色水测试法 Colour Water Test (CWT) Survey

      (12) 萤光色水测试法 Fluorescent Dye Test (FDT) Survey

      (13) 开凿测试法 Open Up Test (OUT) Survey

      (14) 导电感应检测法 Electrical Conductivity Sensing (ECS) Survey

      (15) 水样本分析法 Water Sample Analysis (WSA) Survey

      (16) 紫外线鉴定法 Ultraviolet Identification (UVI) Survey

      (17) 红外线扫描法 Infrared Scan (IRS) Survey

      (18) 微波扫描法 Microwave Scan (MWS) Survey

      (19) 水路分析法 Water Path Analysis (WPA) Survey

      (20) 渗源分析法 Leakage Source Analysis (LSA) Survey

      (21) 雷达扫描法 Radar Scan (RDS) Survey

      (22) 电磁波检测法 Electromagnetic Wave (EMW) Survey

      (23) 地台平水检验法 Floor Level Inclination (FLI) Survey

      (24) 听漏检测法 Leak Noise Detection (LND) Survey

      (25) 水管连续性测试法 Pipe Continuous Test (PCT) Survey

      (26) 内窥镜检验法 Video Borescope (VBS) Survey

      (27) 定点湿度监测法 Fixed Point Monitoring (FPM) Survey

      (28) 露点监测法 Dew Point Monitoring (DPM) Survey

      (29) 水管压力监测法 Pipe Pressure Monitoring (PPM) Survey

      (30) 超声波检测法 Ultrasound Detection (USD) Survey

      渗水调查方法必须按每个渗水个案的具体及现场情况而决定

  

问: 楼宇渗水的分析可分为多少种类?

答: 楼宇渗水的分析可分为3种类,包括渗源分析、水路分析、徵状分析

 

问: 如何向屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处的投诉楼宇渗水

答: 怀疑受楼宇渗水滋扰人士可致电政府热线1823 转介渗水投诉予联合办事处

 

问: 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处的渗水调查程序为何? 

答: 渗水联合办事处的渗水调查程序可分为3个阶段:

      (1) 食物环境卫生署到怀疑受楼宇渗水影响的物业单位检查渗水湿度。

            如无发现明显漏水或及渗水湿度低于35度, 处方将会终止渗水调查

      (2) 如湿度达35度,食物环境卫生署到怀疑渗水源头单位进行室内排水管色水测试。

           如证实排水管出现渗漏, 处方将向渗水源头单位业主发出公众妨扰事故通知。

      (3) 屋宇署到怀疑源头单位进行室内防水层色水测试,如怀疑供水管渗漏转介水务署。

            屋宇署针对特殊复杂个案或考虑采用较先进仪器进行渗水检测。

            如证实防水层出现渗漏,处方将向渗水源头单位业主发出公众妨扰事故通知

            如渗水联合办事处未能确定渗水源头,处方将会终止渗水调查。

 

问: 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处的渗水测试是不会包括那些部份? 

答: (1) 物业单位的室外部份包括露台、工作平台、平台、天台等。

      (2) 物业单位内未经屋宇署核准的非法僭建部份。

      (3) 大厦所有公用部份, 包括公用喉管、外墙、天井天台、平台、水缸等。

      (4) 因雨水渗漏而引致的楼宇渗水,包括外墙、天井、门窗、雨水管等。

      处方主要处理因污水而引致的公众妨扰事故,怀疑供水管渗漏则转介水务署跟进

         

问: 向屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处求助时,什么情况下渗水个案不会受理?

答: (1) 渗水位置的湿度少于35度 (即可能轻微或间歇性渗水)

      (2) 怀疑渗水问题是由自身物业单位引致。

 

问: 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处的渗水湿度标准为何?

答: 利用处方统一指定型号及经标定的导电感应湿度测量仪器进行湿度检测:

      (1)  20度或以下: 正常湿度。

      (2)  21度至34度: 轻微或间歇性渗水。

      (3)  35度或以上: 明显渗水。

      (4)  80度或以上: 严重渗水。

      根据渗水联合办事处的楼宇渗水调查程序,处方只调查明显及严重渗水个案

 

问: 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处统一指定型号的湿度测量仪器是什么?

答: 渗水联合办事处统一指定导电感应湿度测量仪器型号是Surveymaster BLD5365。

      香港公正行一直采用官方渗水联合办事处统一指定的湿度测量仪器及湿度标准。

 

问: 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处受理渗水个案,将进行什么测试?

答: 色水测试,蓄水测试,反向压力测试 (怀疑供水管渗漏导致滴水) 及湿度监测。

 

问: 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处的调查需时多久?

答: 根据官方过去资料,一般个案调查需时由数月至数年不等长个案可达十多年。

 

问: 什么情况下,屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处将终止调查?

答: 若调查期间,渗水情况轻微或有明显的改善,又或调查结果未能找出渗水源头。 

 

问: 为什么渗水联合办事处的渗水调查经常未能确定渗水源头?

答: (1) 处方主要考虑因污水而引致的公众妨扰事故,而且不涉及室外与公用部份。 

      (2) 处方主要只采用成功率很低的色水测试方法。

      (3) 处方因业主不合作而未能进行全面色水测试

 

问: 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处如证实渗水源头后如何跟进?

答: 联合办事处将向渗水有关人士发出妨扰事故通知,规定在通知指明的期限内减除妨扰。

      处方在通知指明的期限后再次复检,如渗水妨扰减除将会撤销有关妨扰事故通知。

      妨扰事故通知是不会涉及任何彻底解决渗水的具体维修方法及任何渗水赔偿。

      一般情况下,联合办事处的渗水调查报告是不能应用于民事诉讼。

 

问: 屋宇署及食物环境卫生署渗水联合办事处未能找出渗水源头,怎么办?

答: 委托独立第三方公正行进行更全面及更专业的渗水调查,包括利用综合法(CIA)的

     先进检验仪器及分析技术。利用独立公正行的渗水调查专家报告,以各种民事方式

     解决楼宇渗水问题或争议

 

问: 如未能进入楼上单位或毗邻单位进行渗水调查,怎么办?

: 利用综合法(CIA)的先进检验仪器及分析技术,包括微波扫描、高清红外线扫描、

      水样本分析等科学鉴证方法于受渗水影响单位追查渗水成因及源头。

 

问: 什么是楼宇渗水的损害评估?

: 渗水损害评估是指评估因渗水影响而导致所需及合理的维修方法及维修费用

 

问: 法庭常见的楼宇渗水案件一般涉及什么争议?

答: 法庭常见的楼宇渗水案件一般涉及两种争议。第一种是渗水成因/源头争议一般涉及

      楼宇渗水的法律责任。第二种是渗水损害争议一般涉及楼宇渗水的维修赔偿金额。

      渗水成因调查报告是针对渗水成因/源头。渗水损害评估报告则是针对维修赔偿金额。

 

问: 公正行的专家报告有什么用途?

答: 专家报告可被应用于协助双方透过各种民事方式解决楼宇渗水问题或渗水争议包括

      协商、谈判、调解、仲裁及诉讼等方式。

 

问: 楼宇漏水可能构成违反什么香港刑事法?

答: (1) 供水管漏水可违反香港法例第102章: 水务设施条例。

           水务署负责执行水务设施条例。根据条例第28条:

           任何人浪费或滥用供水,或导致或容许供水被浪费或滥用,即属犯罪。

      (2) 排水管/污水渗漏可违反香港法例第132章: 公众卫生及市政条例

           食物环境卫生署负责执行公众卫生及市政条例。根据条例第127条7(a):

           任何人如无合理辩解而没有遵从妨扰事故命令,或明知而违反该命令,即属犯罪。

      (3) 危险/欠妥的建筑物长期失修漏水可违反香港法例第123章: 建筑物条例。

           屋宇署负责执行建筑物条例。根据条例第40条(1B)b:

           任何人无合理辩解而没有遵从根据条例送达他的命令, 即属犯罪。 

 

问: 楼宇漏水可能构成违反什么香港民事法?

答: (1) 建筑物失修导致漏水可违反香港法例第344章: 建筑物管理条例。

      (2) 建筑物失修导致漏水可违反大厦公契。

      (3) 香港侵权法: 构成私人妨扰。

      (4) 香港侵权法: 构成疏忽责任。

      (5) 香港合约法: 违反合约责任。

 

问: 建筑物管理条例如何规定维持物业的职责?

答: 根据香港法例第344章建筑物管理条例第34H条: 维持物业的职责

     (1) 凡拥有建筑物任何部分的人,或对建筑物任何部分具有独有管有权的人,或对该

          部分具有独有的使用、占用或享用权的人(视属何情况而定),虽则该建筑物的

          公契并无对人施加维持该部分修葺妥善及状况良好的责任,该人亦须维持

          该部分修葺妥善及状况良好。

     (2) 第(1)款的责任,须当作为根据公契对建筑物的所有业主负上的责任。

 

问: 那些香港法庭可处理涉及楼宇渗水争议的民事案件?

答: 小额钱债审裁处、区域法院、高等法院、土地审裁处。

 

问: 香港各级法庭处理楼宇渗水案件时一般情况下有何主要分别?

答: (1) 小额钱债审裁处: 只处理因楼宇渗水而导致不超过7.5万元的损害赔偿申请。

      (2) 区域法院: 处理强制维修命令申请; 超过7.5万至上限3百万元的损害赔偿申请

      (3) 高等法院: 原讼法庭处理强制维修命令申请; 超过3百万的损害赔偿申请。

      (4) 土地审裁处: 处理建筑物管理案件的强制命令申请; 无设上限的损害赔偿申请

      各级法庭同时可处理因楼宇渗水诉讼而引致的讼费申请 (讼费包括公正行费用)

      由于小额钱债审裁处不容许聘请律师代表诉讼,因此讼费申请不包括律师费用。

 

问: 是否所有渗水争议必须透过法庭诉讼解决?

答: 公正行的专家报告可协助厘清事实与真相,因果关系,提供证据,提供专家

      意透过公正行专家报告,绝大部份渗水争议已可透过协商、谈判、调解、

      仲裁方式解决。一般情况下,法庭诉讼应是解决渗水争议的最后选择方案。

      公正行的专家报告可应用于法庭诉讼的专家举证,向法庭申请手令、强制令及

      民事索偿。本行建议采取或进行任何法律行动或诉讼前应自行充分咨询法律意见

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