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参考法律  (楼宇渗水)  

 

• 香港法例第102章《水务设施条例》

 

第28条: 任何人浪费或滥用供水,或导致或容许供水被浪费或滥用,即属犯罪。

  

第9条: 水务监督如信纳为 —

(a) 保存用水;

(b) 防止浪费用水;
 
(c) 建造、安装、检查、测试、调节、更改、修理或拆除水务设施的任何部分或任何消防供水系统或内部供水系统;
 
(d) 避免因火警、污染、浪费或其他原因而引致水务设施或任何消防供水系统或内部供水系统遭受损坏或发生故障;或
 
(e) 保障生命或财产,
 
而有需要或适宜限制供水或暂停供水,可在他认为合适的时间限制供水或暂停供水。
   

第16条: 水务监督可规定进行修理

(1) 如水务监督信纳消防供水系统或内部供水系统 —

(a) 是处于已出现浪费供水或污染供水的状况,或处于相当可能导致浪费供水或污染供水的状况;

(b) 未经他许可而作出更改;或

(c) 不符合本条例的规定,

可藉通知书规定用户就该消防供水系统或内部供水系统进行通知书内指明的修理或其他工程。

(2) 如根据第(1)款须对公用供水系统进行修理或其他工程,则规定进行修理或其他工程的通知书,须送达代理人。

  

第10条: 截断消防供水系统或内部供水系统的供应

如有下列情况,水务监督可截断消防供水系统或内部供水系统的供应 —

(a) 该消防供水系统或内部供水系统的收费尚未缴付;

(b) 该消防供水系统或内部供水系统没有用户,或如有公用供水系统,该公用供水系统并无代理人;

(c) 水务监督认为该消防供水系统或内部供水系统不符合本条例的规定;

(d) 该消防供水系统或内部供水系统未经他许可而进行建造、安装或更改;

(e) 用户或代理人收到根据第16条发出的通知书但并无进行通知书内指明的修理或其他工程;

(f) 水务监督或他以书面授权的任何人,在根据第1215B条进入处所或执行任何职能时,受到妨碍;

(g) 水务监督信纳已经发生或相当可能发生浪费、滥用或污染供水的情形;或

(h) 处所的占用人(如有的话)及用户收到水务监督的书面通知,规定他们作出合理安排,以便水务监督或他以书面授权的任何人根据第12条进入该处所或执行任何职能,但该占用人及用户并无在合理时间内作出该等安排。

  

第35条: 罚则

(1) 任何人犯了本条例所订的罪行,除非有明文订定其他刑罚,否则一经循简易程序定罪,可处第4级罚款。

  

 
 • 香港法例第132章《公众卫生及市政条例》
   
 
第12条: 可循简易程序处理的妨扰
 
(1) 除下文另有规定外,下列事项属可根据第127条循简易程序处理的妨扰 —
(b) 任何水池、水井、沟渠、雨水渠、水道、排水渠、下水道、水箱或贮水器、污水池、池塘、地坑、衞生设施、粪渠、废水管或雨水管、垃圾桶或垃圾箱,或其他同类的地方或东西,其污秽程度或其状况足以构成妨扰,或足以损害或危害健康;
 
 
第13条: 洁净和遮盖具厌恶性的沟渠及排水渠等
 
(1) 主管当局 —
 
(a) 可将或安排将含有或用作收集具厌恶性或相当可能损害健康的排水、脏物、水、物体或东西的池塘、水池、明渠、排水渠、水道、污水池、水井或地方洁净、排水、围封、遮盖或填塞;或
 
(b) 可安排向造成或相当可能造成上述妨扰的人,或有上述妨扰存在的处所的拥有人或占用人送达通知,规定其于通知所指明的时间内,将有关池塘、水池、沟渠、排水渠、水道、污水池、水井或地方(视属何情况而定)排水、洁净、围封、遮盖或填塞,或建造适当的排水渠、沟渠或其他设施,以排放上述脏物、水、物体或东西,或按情况所需进行其他工作。
 

2) 根据第(1)款条文获送达通知的人,如没有遵从通知的任何规定 —

(a) 该人即属犯罪;及

(b) 主管当局可进行或安排进行减除上述妨扰所需的工作,并可向有关处所的拥有人追讨因此而招致的开支∶

但主管当局如认为合理,可支付上述全部或部分开支。

  
 
第127条: 确保减除可循简易程序处理的妨扰事故的条文
 
(1) 主管当局如信纳有任何本条适用的妨扰事故存在,可安排将一份符合附表7表格C格式的通知(在本条中称为妨扰事故通知),送达因其作为、失责或容受而令妨扰事故产生或继续存在的人,但如不能寻获该人,则可安排将上述通知送达有妨扰事故存在的处所或船只的占用人或拥有人,并规定上述获送达通知的人在通知所指明的期限内减除妨扰事故,并为达致该目的而作所需事情;
 
 
主管当局如认为适当,通知亦可指明为达致上述目的而须进行的工作∶但如妨扰事故是因任何处所或船只在结构上的不足或缺点而引起,而该处所或船只是无人占用的,则上述妨扰事故通知须送达该处所或船只的拥有人。
 
 
主管当局并可藉根据本款前述条文而发出的通知,或藉进一步发出的通知,规定获送达通知的人作出所需的事情,以防止通知所关乎的妨扰事故再次出现;主管当局如认为适宜,亦可指明为达致此目的而须进行的工作,而即使通知所关乎的妨扰事故当其时已被减除,如主管当局认为该妨扰事故相当可能在同一处所或同一船只再次出现,则载有该项规定的通知仍可予送达。
 
 
(2) 如下述的人不能寻获或其身分不能确定,则主管当局可减除有关的妨扰事故,以及作所需事情以防止其再次出现,并可向在此后被寻获或身分被确定的下述的人追讨有关费用 —
(a) 因其作为、失责或容受而令妨扰事故产生或继续存在的人;及
(b) 有妨扰事故存在的处所或船只的拥有人及占用人。
 
   
(3) 凡妨扰事故通知已向任何人送达,在下述其中一种情况下,该人即属犯罪(不论是否已有就该人作出第(4)款条文所指的命令) —
(a) 上述通知所关乎的妨扰事故,是因该人故意的作为或失责而产生的;或
(b) 该人没有在上述通知所指明的期限内,遵从该通知的任何规定。
 
 
(4) 凡妨扰事故通知已向任何人送达,则在下述情况下,主管当局可向法庭提出申诉,而聆讯该项申诉的法庭则可作出一项符合附表7表格D格式的循简易程序作出命令(在本条中称为妨扰事故命令) —— 
(a) 该人没有在上述通知所指明的期限内,遵从该通知的任何规定;或
(b) 上述命令所关乎的妨扰事故,虽已在该通知送达后被减除,但主管当局仍认为该等妨扰事故相当可能在同一处所或船只再次出现。
 
 
(5) 妨扰事故命令可属减除令、禁止令或封闭令,亦可由该等命令组合而成。
减除令可规定任何人遵从该命令所关乎的妨扰事故通知的各项或其中任何一项规定,或在该命令所指明的期限内,减除妨扰事故或作所需事情以防止其再次出现。
禁止令可禁止妨扰事故再次出现。
封闭令可禁止将任何处所或船只用作供人居住,但只有在向法庭提出证明使其信纳该等处所或船只因妨扰事故以致不宜供人居住后,该封闭令方可作出。
 
 
(6) 如减除令或禁止令所针对的人提出要求,或法庭认为适宜,则减除令或禁止令须指明该人为减除该命令所关乎的妨扰事故或防止其再次出现而须进行的工作。
法庭如信纳任何有效的封闭令所针对的任何处所或船只,已被转为适宜供人居住,则可宣布信纳此事,并撤销封闭令。
 
 
(7) (a) 任何人如无合理辩解而没有遵从妨扰事故命令,或明知而违反该命令,即属犯罪。(b) 在不损害(a)段条文的原则下,凡妨扰事故命令没有获遵从,主管当局可减除有关的妨扰事故,以及作出执行该命令所需的事情,并可向该命令所针对的人追讨因此而合理招致的开支。
 
 
 
第150条: 罚则
 
任何人犯附表9第1栏所指明的本条例条文所订罪行,一经循简易程序定罪,可处以该附表第2栏就此所指明的刑罚,而所犯罪行如属持续的罪行,则另可按法庭就所提出的证明而信纳属该罪行持续期间内的每一天,处以该附表第3栏就此所指明的罚款。
   
  
 
• 香港法例第123章《建筑物条例》 
 
 
第26条: 危险建筑物
 
(1) 凡建筑事务监督认为任何建筑物因火、风、雨、破旧、使用、缺乏走火通道或任何其他因由而变得危险或可变得危险,建筑事务监督可藉向拥有人送达的书面命令,宣布该建筑物构成危险或可变得危险。
 
(2) 该命令可 —
(a) 规定拆卸整幢建筑物或其中部分;
(b) 规定使该建筑物一般而言是安全的;
(c) 指明为使该建筑物安全而必须进行的工程;
(d) 规定竖设撑柱,并可指明竖设方式及地点;
(e) 规定设置围栏或围板使公众受到保护;
(f) 规定将该建筑物封闭;及
(g) 指明须展开和完成命令所规定的拆卸、竖设撑柱、竖设围栏或围板、封闭建筑物或其他工程或事项的期限。
 
 
第26A条: 欠妥的建筑物
 
(1) 凡建筑事务监督在进行检查时,发现任何建筑物有任何破旧或欠妥之处,他可藉向该建筑物的拥有人送达的书面命令,规定在命令所指明的期限之内 —
 
(a) 进行命令指明的工程; 
(b) 委任一名认可人士进行如此指明的关于该建筑物的勘测;及
(c) 将根据勘测结果所提出就破旧或欠妥之处进行补救工程的建议,呈交建筑事务监督批准。
 
(3) 建筑事务监督在批准根据第(1)款规定呈交的任何补救工程建议时,可藉向该款所提述的拥有人送达的书面命令,规定在命令所指明的期限之内进行经批准的工程。
 
 
 
第28条: 排水
 
(3) 凡建筑事务监督认为任何建筑物的排水渠或污水渠不足够或处于欠妥或不衞生的状况,他可藉向该建筑物的拥有人送达的书面命令,规定在命令所指明的期限之内 —
 
(a) 进行命令所指明的排水工程;
(b) 委任一名认可人士进行如此指明的关于该建筑物的排水渠或污水渠的勘测;及
(c) 将根据勘测结果所提出的进行排水工程以补救不足够或欠妥或不衞生的状况的建议,呈交建筑事务监督批准。
 
(5) 建筑事务监督在批准根据第(3)款规定呈交的任何排水工程建议时,可藉向该款所提述的拥有人送达的书面命令,规定在命令所指明的期限之内进行经批准的工程。
 
  
 
  
第40条: 罪行
 
(1B) 任何人 —
 
(b) 无合理辩解而没有遵从根据第19(2)、20(2)、22(3)、23、25(2)、26(1)、26A(1)或(3)、27A(1)或(2B)、27C(1)或(4)、28(2)(a)或(3)或(5)、29(2)(a)、29A(2)、30(3)或31(2)(a)条送达他的命令,
 
即属犯罪,一经定罪 —
 
(i) 可处第5级罚款及监禁1年;及
 
(ii) 如属没有遵从根据第23、25(2)、26(1)、26A(1)或(3)、27A(1)或(2B)、27C(1)或(4)或28(3)或(5)条送达他的命令而构成的罪行,可就经证明并令法庭信纳该命令不获遵从的情况持续的每一天,另处罚款$5,000。
   
 
 
• 香港法例第123Q章《建筑物(建造)规例》
 
 
 
第24条: 挡土墙——排水及其他规定
 
(1) 小型挡土墙以外的挡土墙,适用本条。
 
(2) 如挡土墙的反滤物靠着泥土,其设计及建造须 —
(a) 容许水透过该反滤物流走;及
(b) 限制泥土中的微粒流失。
 
(3) 如为减低可能施加于挡土墙的任何水压力,而就该墙设置排水系统,则该系统的设计及建造,须能在该墙的使用年限内,维持该系统的性能。
 
(4) 挡土墙的回填土,须由可压实以形成稳定填土的物料构成。
 
(5) 为排走挡土墙的任何渗流或地面水,邻接该墙的高层地面水平及邻接该墙的低层地面水平均须设有 —
(a) 适当大小的渠道;或
(b) 铺砌面。
 
(6) 第(5)款提述的渠道或铺砌面,须按足够斜度敷设,以将水流导入地面水排水渠。

 

第27条: 外墙

(1) 建筑物的外墙,须以符合以下说明的物料建造 —

 
(a) 永久及不透水
 
 
第29条: 幕墙——设计
 
(3) 为防止建筑物的幕墙受渗水或冷凝损坏,须设有从该墙收集和排去任何渗漏或冷凝的水的设施。
 
 

第32条: 墙壁——防止水分渗入的保护

建筑物的墙壁,如有可能遇潮,则须有足够的保护,以防止水分渗入。

 

第33条: 楼面及毗邻的地面

 
(1) 建筑物外墙内的地面,须以适当的物料铺盖,以防止水分渗入。
 
(2) 须设有足够的设施,以防止水由建筑物外的地面进入该建筑物内与该地面相连的楼面。
 
(3) 为排走建筑物外的地面(经园景美化的地方除外)的地面水,该地面须设有按足够斜度敷设的铺砌面,以将水流导入地面水排水渠。
 
(4) 如建筑物的房间设有供水,则该房间的楼面的建造,须能防止渗水。
 
(5) 建筑物露台(包括工作平台)及外廊的楼面的建造,均须能防止渗水。
 
 
第34条: 屋顶
 
(1) 建筑物屋顶须设计和建造成不受天气影响。
 
(2) 须设有足够的设施,以防止水由建筑物屋顶进入与之相连的楼面。

  

 
香港法例第123F章《建筑物 (规划) 规例》
 
第10条: 街道上方的露台及檐篷
 
(3) 每个檐篷须设有足够的地面水排水设施。
 
 
第45条: 厨房
 
(2) 每个厨房的内表面由楼面水平至最少1.2米的高度,须以瓷砖铺面或以厚度不少于12.5毫米的水泥砂浆或其他非吸收性物料荡面。
 
 
 
 
香港法例第123I章
《建筑物 (卫生设备标准水管装置排水工程及厕所) 规例》
 
 
第11条便溺污水的处置
所有便溺污水须以适当的便溺污水管,妥为引往为排送脏水而设的排水渠。
 
 
第17条: 冲厕水的供应
(1) 每一水厕设备、槽式水厕、尿厕及污水盆须设有一个水管系统,供水作冲厕用途。
(2) 任何该等水管系统的每一部分(包括任何只供贮存冲厕用水的贮水箱)须以适合使用于咸水的物料建造。
 
 
第34条: 制造喉管的物料
 
(1) 每条便溺污水管、废水管、反虹吸管、通风管、溢流管以及与任何为排送脏水而设的排水渠接驳的每条喉管 —
(a) 须为圆形;及
(b) 须以铸铁、钢、铜或其他经批准的物料制造。
(2) 每条雨水管须以铸铁、铜或其他经批准的物料制造。
(3) 所有该等物料须质佳,且无欠妥之处。
 
 
第35条: 喉管等的接驳处
 
便溺污水管、废水管、反虹吸管、通风管、雨水管或溢流管与任何其他喉管或与隔气弯管、砌沟或其他装置(视属何情况而定)的每个接驳处的接驳方式,须适合制造该等喉管及该等其他喉管或隔气弯管、砌沟或其他装置所用的物料的性质,并须使该等喉管水密。
 
 
第36条喉管的安装
 
(1) 每条便溺污水管、废水管及雨水管须稳妥地安装在设置该喉管的建筑物的墙壁上。
(2) 为容纳任何该等喉管而在任何楼面或墙壁上钻开的任何洞口,须在喉管周围妥为填塞和密封。
 
 
第37条管道内的喉管
 
如便溺污水管、废水管、反虹吸管、通风管或雨水管安装在建筑物的管道内,则须设有检修门,其大小及位置须使有足够的途径通往管道内所有喉管接驳处。
 
 
第38条檐沟
 
(1) 檐沟须 —
(a) 以铸铁或其他经批准的物料制造;
(b) 以不少于1比100的坡度安装;及
(c) 妥为接驳至雨水管。
(2) 檐沟的大小须以每7平方米的有盖水平表面设有700平方毫米的檐沟横截面积的比率计算。
 
 
第38A条英国标准规格及其他国家标准
 
凡任何物料的使用或任何工程的进行受本部所规限,建筑事务监督可按照订明物料质量或工作质量标准的有关英国标准规格、英国标准作业守则或获建筑事务监督接受的其他国家标准,以书面准许使用该物料或进行该工程(但须受书面准许上所注明条件规限)。
 
 
第39条建筑物的排水
 
每幢建筑物须设有处置由建筑物排出的所有脏水及地面水所需的喉管、排水渠及渠道。
 
 
第44条制造排水渠等的物料
 
(3) 建造任何排水渠或污水渠所使用的所有喉管须 —
(a) 属真正圆形;
(b) 有平滑的内表面;及
(c) 不透水。
 
 
第50条连接处
 
(1) 排水渠或污水渠的每个连接处,须以妥当和有效的方式连接,使排水渠或污水渠水密,以及能抵受下述距离的水压头压力 —
(a) 1.5米;或
(b) ​喉管连接处的内底水平与紧接该连接处前面的沙井的顶部水平之间的垂直距离,
两者以距离较远者为准。任何该等连接处的物料不得以会导致排水渠或污水渠有任何堵塞的方式伸入任何喉管内部。
 
 
第59条清理孔
 
每个清理孔 —
(a) 须装有封盖,使清理孔气密和水密;及
(b) 其大小须能容易伸入清理棒。
 
 
第84条内表面
 
每个厕所的内表面,由厕所楼面水平至楼面水平之上不少于1.2米的高度,须 —
(a) 以瓷砖铺面;或
(b) 以下述物料荡面 —
(i) 不少于12.5毫米厚的水泥沙浆;或 
(ii) 其他非吸收性物料。
 
  
 
• 食物环境卫生署 及 屋宇署 渗水调查联合办事处
  
联合办事处获授权执行《公众衞生及市政条例》的相关条文。在确认渗水源头后,可发出「妨扰事故通知」予有关人士,规定在指明期限内减除妨扰,否则有关人士会被检控;一经定罪,最高可处罚款港币10,000元,另加每日罚款港币200元。联合办事处亦可向法庭申请「妨扰事故命令」,命令有关人士减除妨扰。如有关人士没有遵从法庭命令,会被检控;一经定罪,最高可处罚款港币25,000元,另加每日罚款港币450元。
 
 
 
• 香港法例第344章《建筑物管理条例》(业主责任)
 
 
第34H条: 维持物业的职责
 
(1) 凡拥有建筑物任何部分的人,或对建筑物任何部分具有独有管有权的人,或对该部分具有独有的使用、占用或享用权的人(视属何情况而定),虽则该建筑物的公契并无对该人施加维持该部分修葺妥善及状况良好的责任,该人亦须维持该部分修葺妥善及状况良好。
 
(2) 第(1)款的责任,须当作为根据公契对建筑物的所有业主负上的责任。
 
 
 
 
• 香港法例第219章《物业转易及财产条例》(大厦公契)
 
 
第39条: 与土地有关的契诺的利益
 
(1) 与契诺受益人的任何土地有关的契诺,除非明订有相反用意,否则须当作由契诺承诺人向契诺受益人及其业权继承人,以及藉着或透过契诺受益人或其业权继承人而得业权的人作出。
 
(2) 本条适用于在本条生效日期前或之后订立的契诺。
 
 
 
第40条: 与土地有关的契诺的负担
 
(1) 与契诺承诺人的任何土地有关的契诺,或与契诺承诺人可加以约束的任何土地有关的契诺,除非明订有相反用意,否则须当作由契诺承诺人代其本人、其业权继承人以及藉着或透过契诺承诺人或其业权继承人而得业权的人作出。
 
(2) 凡藉契诺承诺作出关乎土地的某项作为,则即使在该契诺订立时,该契诺之标的物并未存在,本条对该契诺仍然适用。
 
(3) 本条适用于在本条生效日期前或之后订立的契诺。
 
 
 
第41条: 契诺的强制执行
 
(1) 本条适用于任何明订的契诺,以及适用于由本条例或其他法律或根据本条例或其他法律所隐含的契诺。
 
(2) 本条适用于符合以下情况的任何契诺,不论其在效用上是积极性或限制性的 —— 
 
(a) 关乎契诺承诺人的土地;
 
(b) 契诺的负担明订为或用意为随契诺承诺人的土地转移;及 
 
(c) 明订为及用意为使契诺受益人及其业权继承人的土地得益,或使藉着或透过契诺受益人或其业权继承人而取得该土地业权的人的土地得益。
 
(3) 即使有任何法律规则或衡平法规则的规定,除第(5)款另有规定外,契诺须随土地转移,且除在契诺各方之间可予强制执行外,契诺受益人及其业权继承人,以及藉着或透过该人或该等人士而得土地业权的人,均可向土地的占用人、契诺承诺人及其业权继承人,以及藉着或透过该人或该等人士而得土地业权的人,强制执行契诺。
 
 
 
• 香港侵权法 (私人妨扰)
 
私人妨扰通常指对其他人的物业或物业权益作出长时间之不合理干扰行为。
 
私人妨扰是指非法干扰他人享受其土地 (房地产) 的权利, 例如渗水滋扰。
 
 
 
• 香港侵权法 (疏忽责任)
 
疏忽责任通常指负有法律所承认的谨慎责任但有所失责, 即未尽谨慎责任。
 
行为的谨慎程度低于一般被接受的合理谨慎行为标准, 例如楼宇失修渗水。
 
 
 
• 香港合约法 (合约责任)
 
违反合约是指合约其中一方做出了违反其合约责任之行为。
 
违反维修装修水管防水天台外墙工程合约导致渗水。
 
  
 

备注栏:

(1) 透过公正行专家报告, 大部份渗水问题或争议已可透过协商、谈判、调解、仲裁方式解决。

(2) 一般情况下,法庭诉讼应是解决渗水问题或渗水争议的最后选择方案。

(3) 本行建议采取或进行任何法律行动或诉讼前应自行充分咨询法律意见。

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