香港公正行 滲水調查及物業檢驗專家 ︱驗樓

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參考法律  (樓宇滲水)  

 

• 香港法例第102章《水務設施條例》

 

第28條: 任何人浪費或濫用供水,或導致或容許供水被浪費或濫用,即屬犯罪。

  

第9條: 水務監督如信納為 —

(a) 保存用水;

(b) 防止浪費用水;
 
(c) 建造、安裝、檢查、測試、調節、更改、修理或拆除水務設施的任何部分或任何消防供水系統或內部供水系統;
 
(d) 避免因火警、污染、浪費或其他原因而引致水務設施或任何消防供水系統或內部供水系統遭受損壞或發生故障;或
 
(e) 保障生命或財產,
 
而有需要或適宜限制供水或暫停供水,可在他認為合適的時間限制供水或暫停供水。
   

第16條: 水務監督可規定進行修理

(1) 如水務監督信納消防供水系統或內部供水系統 —

(a) 是處於已出現浪費供水或污染供水的狀況,或處於相當可能導致浪費供水或污染供水的狀況;

(b) 未經他許可而作出更改;或

(c) 不符合本條例的規定,

可藉通知書規定用戶就該消防供水系統或內部供水系統進行通知書內指明的修理或其他工程。

(2) 如根據第(1)款須對公用供水系統進行修理或其他工程,則規定進行修理或其他工程的通知書,須送達代理人。

  

第10條: 截斷消防供水系統或內部供水系統的供應

如有下列情況,水務監督可截斷消防供水系統或內部供水系統的供應 —

(a) 該消防供水系統或內部供水系統的收費尚未繳付;

(b) 該消防供水系統或內部供水系統沒有用戶,或如有公用供水系統,該公用供水系統並無代理人;

(c) 水務監督認為該消防供水系統或內部供水系統不符合本條例的規定;

(d) 該消防供水系統或內部供水系統未經他許可而進行建造、安裝或更改;

(e) 用戶或代理人收到根據第16條發出的通知書但並無進行通知書內指明的修理或其他工程;

(f) 水務監督或他以書面授權的任何人,在根據第1215B條進入處所或執行任何職能時,受到妨礙;

(g) 水務監督信納已經發生或相當可能發生浪費、濫用或污染供水的情形;或

(h) 處所的佔用人(如有的話)及用戶收到水務監督的書面通知,規定他們作出合理安排,以便水務監督或他以書面授權的任何人根據第12條進入該處所或執行任何職能,但該佔用人及用戶並無在合理時間內作出該等安排。

  

第35條: 罰則

(1) 任何人犯了本條例所訂的罪行,除非有明文訂定其他刑罰,否則一經循簡易程序定罪,可處第4級罰款。

  

 
 • 香港法例第132章《公眾衛生及市政條例》
   
 
第12條: 可循簡易程序處理的妨擾
 
(1) 除下文另有規定外,下列事項屬可根據第127條循簡易程序處理的妨擾 —
(b) 任何水池、水井、溝渠、雨水渠、水道、排水渠、下水道、水箱或貯水器、污水池、池塘、地坑、衞生設施、糞渠、廢水管或雨水管、垃圾桶或垃圾箱,或其他同類的地方或東西,其污穢程度或其狀況足以構成妨擾,或足以損害或危害健康;
 
 
第13條: 潔淨和遮蓋具厭惡性的溝渠及排水渠等
 
(1) 主管當局 —
 
(a) 可將或安排將含有或用作收集具厭惡性或相當可能損害健康的排水、髒物、水、物體或東西的池塘、水池、明渠、排水渠、水道、污水池、水井或地方潔淨、排水、圍封、遮蓋或填塞;或
 
(b) 可安排向造成或相當可能造成上述妨擾的人,或有上述妨擾存在的處所的擁有人或佔用人送達通知,規定其於通知所指明的時間內,將有關池塘、水池、溝渠、排水渠、水道、污水池、水井或地方(視屬何情況而定)排水、潔淨、圍封、遮蓋或填塞,或建造適當的排水渠、溝渠或其他設施,以排放上述髒物、水、物體或東西,或按情況所需進行其他工作。
 

2) 根據第(1)款條文獲送達通知的人,如沒有遵從通知的任何規定 —

(a) 該人即屬犯罪;及

(b) 主管當局可進行或安排進行減除上述妨擾所需的工作,並可向有關處所的擁有人追討因此而招致的開支:

但主管當局如認為合理,可支付上述全部或部分開支。

  
 
第127條: 確保減除可循簡易程序處理的妨擾事故的條文
 
(1) 主管當局如信納有任何本條適用的妨擾事故存在,可安排將一份符合附表7表格C格式的通知(在本條中稱為妨擾事故通知),送達因其作為、失責或容受而令妨擾事故產生或繼續存在的人,但如不能尋獲該人,則可安排將上述通知送達有妨擾事故存在的處所或船隻的佔用人或擁有人,並規定上述獲送達通知的人在通知所指明的期限內減除妨擾事故,並為達致該目的而作所需事情;
 
 
主管當局如認為適當,通知亦可指明為達致上述目的而須進行的工作:但如妨擾事故是因任何處所或船隻在結構上的不足或缺點而引起,而該處所或船隻是無人佔用的,則上述妨擾事故通知須送達該處所或船隻的擁有人。
 
 
主管當局並可藉根據本款前述條文而發出的通知,或藉進一步發出的通知,規定獲送達通知的人作出所需的事情,以防止通知所關乎的妨擾事故再次出現;主管當局如認為適宜,亦可指明為達致此目的而須進行的工作,而即使通知所關乎的妨擾事故當其時已被減除,如主管當局認為該妨擾事故相當可能在同一處所或同一船隻再次出現,則載有該項規定的通知仍可予送達。
 
 
(2) 如下述的人不能尋獲或其身分不能確定,則主管當局可減除有關的妨擾事故,以及作所需事情以防止其再次出現,並可向在此後被尋獲或身分被確定的下述的人追討有關費用 —
(a) 因其作為、失責或容受而令妨擾事故產生或繼續存在的人;及
(b) 有妨擾事故存在的處所或船隻的擁有人及佔用人。
 
   
(3) 凡妨擾事故通知已向任何人送達,在下述其中一種情況下,該人即屬犯罪(不論是否已有就該人作出第(4)款條文所指的命令) —
(a) 上述通知所關乎的妨擾事故,是因該人故意的作為或失責而產生的;或
(b) 該人沒有在上述通知所指明的期限內,遵從該通知的任何規定。
 
 
(4) 凡妨擾事故通知已向任何人送達,則在下述情況下,主管當局可向法庭提出申訴,而聆訊該項申訴的法庭則可作出一項符合附表7表格D格式的循簡易程序作出命令(在本條中稱為妨擾事故命令) —— 
(a) 該人沒有在上述通知所指明的期限內,遵從該通知的任何規定;或
(b) 上述命令所關乎的妨擾事故,雖已在該通知送達後被減除,但主管當局仍認為該等妨擾事故相當可能在同一處所或船隻再次出現。
 
 
(5) 妨擾事故命令可屬減除令、禁止令或封閉令,亦可由該等命令組合而成。
減除令可規定任何人遵從該命令所關乎的妨擾事故通知的各項或其中任何一項規定,或在該命令所指明的期限內,減除妨擾事故或作所需事情以防止其再次出現。
禁止令可禁止妨擾事故再次出現。
封閉令可禁止將任何處所或船隻用作供人居住,但只有在向法庭提出證明使其信納該等處所或船隻因妨擾事故以致不宜供人居住後,該封閉令方可作出。
 
 
(6) 如減除令或禁止令所針對的人提出要求,或法庭認為適宜,則減除令或禁止令須指明該人為減除該命令所關乎的妨擾事故或防止其再次出現而須進行的工作。
法庭如信納任何有效的封閉令所針對的任何處所或船隻,已被轉為適宜供人居住,則可宣布信納此事,並撤銷封閉令。
 
 
(7) (a) 任何人如無合理辯解而沒有遵從妨擾事故命令,或明知而違反該命令,即屬犯罪。(b) 在不損害(a)段條文的原則下,凡妨擾事故命令沒有獲遵從,主管當局可減除有關的妨擾事故,以及作出執行該命令所需的事情,並可向該命令所針對的人追討因此而合理招致的開支。
 
 
 
第150條: 罰則
 
任何人犯附表9第1欄所指明的本條例條文所訂罪行,一經循簡易程序定罪,可處以該附表第2欄就此所指明的刑罰,而所犯罪行如屬持續的罪行,則另可按法庭就所提出的證明而信納屬該罪行持續期間內的每一天,處以該附表第3欄就此所指明的罰款。
   
  
 
• 香港法例第123章《建築物條例》 
 
 
第26條: 危險建築物
 
(1) 凡建築事務監督認為任何建築物因火、風、雨、破舊、使用、缺乏走火通道或任何其他因由而變得危險或可變得危險,建築事務監督可藉向擁有人送達的書面命令,宣布該建築物構成危險或可變得危險。
 
(2) 該命令可 —
(a) 規定拆卸整幢建築物或其中部分;
(b) 規定使該建築物一般而言是安全的;
(c) 指明為使該建築物安全而必須進行的工程;
(d) 規定豎設撑柱,並可指明豎設方式及地點;
(e) 規定設置圍欄或圍板使公眾受到保護;
(f) 規定將該建築物封閉;及
(g) 指明須展開和完成命令所規定的拆卸、豎設撑柱、豎設圍欄或圍板、封閉建築物或其他工程或事項的期限。
 
 
第26A條: 欠妥的建築物
 
(1) 凡建築事務監督在進行檢查時,發現任何建築物有任何破舊或欠妥之處,他可藉向該建築物的擁有人送達的書面命令,規定在命令所指明的期限之內 —
 
(a) 進行命令指明的工程; 
(b) 委任一名認可人士進行如此指明的關於該建築物的勘測;及
(c) 將根據勘測結果所提出就破舊或欠妥之處進行補救工程的建議,呈交建築事務監督批准。
 
(3) 建築事務監督在批准根據第(1)款規定呈交的任何補救工程建議時,可藉向該款所提述的擁有人送達的書面命令,規定在命令所指明的期限之內進行經批准的工程。
 
 
 
第28條: 排水
 
(3) 凡建築事務監督認為任何建築物的排水渠或污水渠不足夠或處於欠妥或不衞生的狀況,他可藉向該建築物的擁有人送達的書面命令,規定在命令所指明的期限之內 —
 
(a) 進行命令所指明的排水工程;
(b) 委任一名認可人士進行如此指明的關於該建築物的排水渠或污水渠的勘測;及
(c) 將根據勘測結果所提出的進行排水工程以補救不足夠或欠妥或不衞生的狀況的建議,呈交建築事務監督批准。
 
(5) 建築事務監督在批准根據第(3)款規定呈交的任何排水工程建議時,可藉向該款所提述的擁有人送達的書面命令,規定在命令所指明的期限之內進行經批准的工程。
 
  
 
  
第40條: 罪行
 
(1B) 任何人 —
 
(b) 無合理辯解而沒有遵從根據第19(2)、20(2)、22(3)、23、25(2)、26(1)、26A(1)或(3)、27A(1)或(2B)、27C(1)或(4)、28(2)(a)或(3)或(5)、29(2)(a)、29A(2)、30(3)或31(2)(a)條送達他的命令,
 
即屬犯罪,一經定罪 —
 
(i) 可處第5級罰款及監禁1年;及
 
(ii) 如屬沒有遵從根據第23、25(2)、26(1)、26A(1)或(3)、27A(1)或(2B)、27C(1)或(4)或28(3)或(5)條送達他的命令而構成的罪行,可就經證明並令法庭信納該命令不獲遵從的情況持續的每一天,另處罰款$5,000。
   
 
 
• 香港法例第123B章《建築物(建造)規例》
 
 
第13條: 用作防潮的物料
 
用作防潮的物料須耐久、不透水,並在顧及有關個案的特別情況後,在各方面均合用。
 
 
第32條: 地盤的鋪蓋
 
每幢建築物外牆內的地面須以適當物料鋪蓋,以防止水分滲入。
 
 
第33條: 須鋪面的地方
 
(1) 每幢建築物每處外部地方的地面,除非以園景美化,否則須適當鋪面。
(2) 上述經鋪砌的表面須以不少於1比80的斜度,向接駁至地面水排水渠的集水溝隔氣彎管或排水渠道傾斜。
 
 
第34條: 某些樓面須能防滲
 
每間設有供水的房間,其樓面須以適當的防滲物料建造。
 
 
第35條: 僅高於外部地面水平的樓面
 
每幢建築物僅高於外部地面的樓面,以該樓面入口處計,其水平須高於外部地面或鋪砌面的水平不少於150毫米。
 
 
第36條: 牆腳線
 
每一牆腳線須牢固嵌砌於所附牆壁。
 
 
第38條: 建築物的外牆
 
建築物的每道外牆須以下列物料建造 —
(a) 不少於225毫米厚的砌石;
(b) 不少於100毫米厚的素混凝土或鋼筋混凝土;
(c) (a)或(b)段所述的任何物料,配以鋼構架或鋼筋混凝土構架;或
(d) 其他適當的物料,而其構造是永久、不可燃和不透水的。
 
 
第41條: 防水分滲入的保護
 
建築物的每道牆壁,凡與可能引致潮濕的來源接觸,須有足夠的防止水分滲入的保護。
 
 
第43條: 幕牆
 
(4) 如有水或水分滲入幕牆的情況出現,或如無法防止冷凝,則須設有將任何滲漏或冷凝的水收集和排去的設施,而不致令幕牆受損。
 
 
第48條: 屋頂須能不受天氣影響
 
所有屋頂須能不受天氣影響。
 
 
 
 
香港法例第123F章《建築物 (規劃) 規例》
 
第10條: 街道上方的露台及簷篷
 
(3) 每個簷篷須設有足夠的地面水排水設施。
 
 
第45條: 廚房
 
(2) 每個廚房的內表面由樓面水平至最少1.2米的高度,須以瓷磚鋪面或以厚度不少於12.5毫米的水泥砂漿或其他非吸收性物料盪面。
 
 
 
 
香港法例第123I章
《建築物 (衛生設備標準水管裝置排水工程及廁所) 規例》
 
 
第11條便溺污水的處置
所有便溺污水須以適當的便溺污水管,妥為引往為排送髒水而設的排水渠。
 
 
第17條: 沖廁水的供應
(1) 每一水廁設備、槽式水廁、尿廁及污水盆須設有一個水管系統,供水作沖廁用途。
(2) 任何該等水管系統的每一部分(包括任何只供貯存沖廁用水的貯水箱)須以適合使用於鹹水的物料建造。
 
 
第34條: 製造喉管的物料
 
(1) 每條便溺污水管、廢水管、反虹吸管、通風管、溢流管以及與任何為排送髒水而設的排水渠接駁的每條喉管 —
(a) 須為圓形;及
(b) 須以鑄鐵、鋼、銅或其他經批准的物料製造。
(2) 每條雨水管須以鑄鐵、銅或其他經批准的物料製造。
(3) 所有該等物料須質佳,且無欠妥之處。
 
 
第35條: 喉管等的接駁處
 
便溺污水管、廢水管、反虹吸管、通風管、雨水管或溢流管與任何其他喉管或與隔氣彎管、砌溝或其他裝置(視屬何情況而定)的每個接駁處的接駁方式,須適合製造該等喉管及該等其他喉管或隔氣彎管、砌溝或其他裝置所用的物料的性質,並須使該等喉管水密。
 
 
第36條喉管的安裝
 
(1) 每條便溺污水管、廢水管及雨水管須穩妥地安裝在設置該喉管的建築物的牆壁上。
(2) 為容納任何該等喉管而在任何樓面或牆壁上鑽開的任何洞口,須在喉管周圍妥為填塞和密封。
 
 
第37條管道內的喉管
 
如便溺污水管、廢水管、反虹吸管、通風管或雨水管安裝在建築物的管道內,則須設有檢修門,其大小及位置須使有足夠的途徑通往管道內所有喉管接駁處。
 
 
第38條簷溝
 
(1) 簷溝須 —
(a) 以鑄鐵或其他經批准的物料製造;
(b) 以不少於1比100的坡度安裝;及
(c) 妥為接駁至雨水管。
(2) 簷溝的大小須以每7平方米的有蓋水平表面設有700平方毫米的簷溝橫截面積的比率計算。
 
 
第38A條英國標準規格及其他國家標準
 
凡任何物料的使用或任何工程的進行受本部所規限,建築事務監督可按照訂明物料質量或工作質量標準的有關英國標準規格、英國標準作業守則或獲建築事務監督接受的其他國家標準,以書面准許使用該物料或進行該工程(但須受書面准許上所註明條件規限)。
 
 
第39條建築物的排水
 
每幢建築物須設有處置由建築物排出的所有髒水及地面水所需的喉管、排水渠及渠道。
 
 
第44條製造排水渠等的物料
 
(3) 建造任何排水渠或污水渠所使用的所有喉管須 —
(a) 屬真正圓形;
(b) 有平滑的內表面;及
(c) 不透水。
 
 
第50條連接處
 
(1) 排水渠或污水渠的每個連接處,須以妥當和有效的方式連接,使排水渠或污水渠水密,以及能抵受下述距離的水壓頭壓力 —
(a) 1.5米;或
(b) ​喉管連接處的內底水平與緊接該連接處前面的沙井的頂部水平之間的垂直距離,
兩者以距離較遠者為準。任何該等連接處的物料不得以會導致排水渠或污水渠有任何堵塞的方式伸入任何喉管內部。
 
 
第59條清理孔
 
每個清理孔 —
(a) 須裝有封蓋,使清理孔氣密和水密;及
(b) 其大小須能容易伸入清理棒。
 
 
第84條內表面
 
每個廁所的內表面,由廁所樓面水平至樓面水平之上不少於1.2米的高度,須 —
(a) 以瓷磚鋪面;或
(b) 以下述物料盪面 —
(i) 不少於12.5毫米厚的水泥沙漿;或 
(ii) 其他非吸收性物料。
 
  
 
• 食物環境衛生署 及 屋宇署 滲水調查聯合辦事處
  
聯合辦事處獲授權執行《公眾衞生及市政條例》的相關條文。在確認滲水源頭後,可發出「妨擾事故通知」予有關人士,規定在指明期限內減除妨擾,否則有關人士會被檢控;一經定罪,最高可處罰款港幣10,000元,另加每日罰款港幣200元。聯合辦事處亦可向法庭申請「妨擾事故命令」,命令有關人士減除妨擾。如有關人士沒有遵從法庭命令,會被檢控;一經定罪,最高可處罰款港幣25,000元,另加每日罰款港幣450元。
 
 
 
• 香港法例第344章《建築物管理條例》(業主責任)
 
 
第34H條: 維持物業的職責
 
(1) 凡擁有建築物任何部分的人,或對建築物任何部分具有獨有管有權的人,或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定),雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任,該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。
 
(2) 第(1)款的責任,須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。
 
 
 
 
• 香港法例第219章《物業轉易及財產條例》(大廈公契)
 
 
第39條: 與土地有關的契諾的利益
 
(1) 與契諾受益人的任何土地有關的契諾,除非明訂有相反用意,否則須當作由契諾承諾人向契諾受益人及其業權繼承人,以及藉着或透過契諾受益人或其業權繼承人而得業權的人作出。
 
(2) 本條適用於在本條生效日期前或之後訂立的契諾。
 
 
 
第40條: 與土地有關的契諾的負擔
 
(1) 與契諾承諾人的任何土地有關的契諾,或與契諾承諾人可加以約束的任何土地有關的契諾,除非明訂有相反用意,否則須當作由契諾承諾人代其本人、其業權繼承人以及藉着或透過契諾承諾人或其業權繼承人而得業權的人作出。
 
(2) 凡藉契諾承諾作出關乎土地的某項作為,則即使在該契諾訂立時,該契諾之標的物並未存在,本條對該契諾仍然適用。
 
(3) 本條適用於在本條生效日期前或之後訂立的契諾。
 
 
 
第41條: 契諾的強制執行
 
(1) 本條適用於任何明訂的契諾,以及適用於由本條例或其他法律或根據本條例或其他法律所隱含的契諾。
 
(2) 本條適用於符合以下情況的任何契諾,不論其在效用上是積極性或限制性的 —— 
 
(a) 關乎契諾承諾人的土地;
 
(b) 契諾的負擔明訂為或用意為隨契諾承諾人的土地轉移;及 
 
(c) 明訂為及用意為使契諾受益人及其業權繼承人的土地得益,或使藉着或透過契諾受益人或其業權繼承人而取得該土地業權的人的土地得益。
 
(3) 即使有任何法律規則或衡平法規則的規定,除第(5)款另有規定外,契諾須隨土地轉移,且除在契諾各方之間可予強制執行外,契諾受益人及其業權繼承人,以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人,均可向土地的佔用人、契諾承諾人及其業權繼承人,以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人,強制執行契諾。
 
 
 
• 香港侵權法 (私人妨擾)
 
私人妨擾通常指對其他人的物業或物業權益作出長時間之不合理干擾行為。
 
私人妨擾是指非法干擾他人享受其土地 (房地產) 的權利, 例如滲水滋擾。
 
 
 
• 香港侵權法 (疏忽責任)
 
疏忽責任通常指負有法律所承認的謹慎責任但有所失責, 即未盡謹慎責任。
 
行為的謹慎程度低於一般被接受的合理謹慎行為標準, 例如樓宇失修滲水。
 
 
 
• 香港合約法 (合約責任)
 
違反合約是指合約其中一方做出了違反其合約責任之行為。
 
違反維修裝修水管防水天台外牆工程合約導致滲水。
 
  
 

備註欄:

(1) 透過公正行專家報告, 大部份滲水問題或爭議已可透過協商、談判、調解、仲裁方式解決。

(2) 一般情況下,法庭訴訟應是解決滲水問題或滲水爭議的最後方案。

(3) 本行建議採取或進行任何法律行動或訴訟前應充分咨詢法律意見。

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